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西安新地王誕生:四年時間地價漲了近3倍

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牛年第一場土拍,西安誕生了新地王

西安曲江新區116.892畝居住用地被中國鐵建&曲江大明宮置業以“21.5億元地價+16.8萬㎡教育配建面積”拍得,實際可售樓面地價高達24325元/㎡!

這標志著,大西安單價新地王誕生!

四年時間里,西安宅地單價紀錄漲了近3倍

2月19日,曲江新區二期一宗116.892畝居住用地,吸引了金地、中天、華潤、綠城、招商、金茂、曲江上和置業、金輝、卓越、中海、華僑城、萬科、中南、正榮等15家房企參與競拍,最終由曲江上和置業(天眼查顯示,曲江上和置業由曲江大明宮置業持股51%,中國鐵建間接持股49%)以21.5億元摘得。

算上“無償移交基礎教育設施建設面積16.8萬㎡”,這宗地單價超過3000萬元/畝,樓面地價則超過2.3萬元/㎡。

這宗單價超過2萬/㎡的地塊位于雁翔路沿線,積率1.5-2.0,建筑密度<28%,綠地率≥35%,考慮到地段加持未來大概率將做成做成洋房、疊拼或小高層類高端改善樓盤。

西安新地王誕生:四年時間地價漲了近3倍

不到一個月內,西安單價地王再次易主。

今年1月底,綠城以1.6萬元/㎡樓面價在西咸新區能源金貿區拿地,當時就刷新了西安住宅用地出讓記錄。

由于地價與房價關系密切,每每有高溢價地塊出現,總會讓某一板塊成為外界關注焦點。

例如,2016年,融創在西安東二環拿地,樓面價約7801元/㎡;2020年4月,高科地產在軟件新城以1.5萬元樓面價拿地;2021年1月底,綠城以1.6萬元/㎡樓面價在西咸新區能源金貿區拿地……直至此次雁翔路地塊拍出超過2.3萬元/㎡。

西安新地王誕生:四年時間地價漲了近3倍

這意味著,西安地價的“天花板”(住宅用地)在四年多時間里,漲了近3倍。

西安萬元以上地塊超20宗,曲江反而較少

高價地塊頻頻出現,一個背景是:2020年開始,西安房地產市場改善類產品大幅增加。受疫情、調控和產品等因素影響,全年住宅銷量增速放緩,但土地市場卻異常火爆。

據中國指數研究院統計,2020年全年,西安土地出讓金收入達1058.4億元,同比增長45%。對比全國40個大中城市土地出讓金同比漲幅來看,西安土地收入漲幅排在各城市第7位。

其中,高溢價土拍更頻頻出現。據不完全統計,全年有十多宗住宅用地溢價率超100%。各大房企爭相補倉西安、不惜高溢價增儲的背后,不可忽視的是房價上漲、近幾年新增落戶大幅增加以及2021年全運會舉辦等“利好”驅使。

西安新地王誕生:四年時間地價漲了近3倍

在這期間,西安本土國資房企拿地兇猛。據不完全統計,去年西安高新區、西咸新區等有20多宗住宅用地由各開發區旗下子公司或控股國資平臺摘得,并誕生數宗高溢價土拍。

自2019年以來,西安土地市場進入“萬元時代”,近兩年來,全市已迎來24宗樓面價超過萬元的地塊出讓。從區位上看,高新CID板塊最多,有9宗;高新軟件新城板塊次之,有5宗;航天新城有3宗;曲江2宗;能源金貿區、灃西新城、浐灞、經開、草堂板塊各1宗。

西安新地王誕生:四年時間地價漲了近3倍

過去很長一段時間,曲江因中高端樓盤聚集而被稱為“富人區”,但令人意外的是,土拍“天花板”抬高背后,曲江只有2宗宅地樓面價超過萬元。這與近兩年西安土地供應結構有不小關系。一方面西咸、高新外圍、港務區等地土地供應逐漸增多中,曲江土拍則相對稀缺。

西安樓市的“面粉”,是否已經比“面包”還貴?

房地產業內有一個“面粉與面包”理論。言下之意土地是原材料(面粉),房子是成品(面包)。同時,由于土地拍賣高溢價的存在,還容易形成“面粉貴過面包”的現象。

如果橫向對比,這種現象的確存在。從過往拍出的高溢價地塊、甚至“地王”來看,往往的確要比周邊的在售樓盤、二手房房價還要高。但是需要明確一點,土地與建筑,是一個房地產項目的開始與結束。在傳統模式下,開發商拿地、規劃、設計、蓋房、營銷等環節屬于成本疊加,買地價格貴,蓋好的房子當然就更貴了。

因此,在縱向比較中,其實“面粉貴過面包”站不住腳。因為,用今天的“面粉”和昨天的“面包”相比,并不具備可比性。

西安新地王誕生:四年時間地價漲了近3倍

不過,高溢價地塊拍出后往往會帶來連鎖反應:一方面價格預期被推高,某一類產品或某一區域的價格“天花板”被重構;另一方面土地成本提高,順勢增加了市場中高價盤的數量,對于剛需客戶來說,未來在新房市場買到合適房子的機會減少。

所以,“面粉”是新鮮出爐的,“面包”是已經用了幾年甚至十幾年的,新鮮“面粉”的價格當然要比過期“面包”貴。真正值得警惕的是,催化“面包”價格的“酵母”。

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