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新年各地樓市過“潑水節”后 房價會降嗎?

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業內普遍認為,調控政策潑了“冷水”后,1月份多地調控收緊政策的實際效果,已經在市場得到體現。

2021年開年不久,北京、上海、廣州、深圳、杭州、西安等地樓市持續出現“火熱”現象,“打新熱”“萬人搖” “二手房跳價”等場面輪番登場。

在此背景下,諸多城市密集發布新調控政策,從加碼限購、限售,到嚴打資金來源……各種調控手段正在對樓市亂象進行精準打擊。

樓市調控新政上演“圍追堵截”

1月21日晚,一份由上海市住房和城鄉建設管理委員會等八部門聯合印發的《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》(下簡稱《意見》),劍指不平靜的上海樓市。

這份第二天起即生效的《意見》中,一項頗引起關注的住房限購政策是,夫妻離異之日起3年內購買商品住房的,其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

58安居客房產研究院分院院長張波認為,這一政策是“打補丁”政策,嚴堵假離婚買房。“假離婚的漏洞2020年不少城市已經明確堵上,上海這次收緊信息也十分明確。”

在上海之前,全面打擊假離婚買房的一線城市是深圳。2020年7月15日,深圳市住房和建設局發布了被稱為“史上最嚴樓市調控”的“715新政”,離婚買房追溯三年。

而就在上海發布《意見》的前兩天,1月19日,深圳再發文對“715新政”細化:居民家庭夫妻雙方購買的商品住房,只能登記在具有購房資格的家庭成員名下。

深圳的“大補丁”一出,意味著沒有購房資格的家庭成員將不能上產權證,讓通過“假結婚”來獲取購房資格的想法成為空談。

上海的《意見》中,和封堵假離婚一樣引起關注的調控政策,還有對增值稅的“2改5”,即將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

分析認為,由于市場短期形成炒作氛圍,買到新房后轉讓有差價,提高增值稅征免年限可以提高炒作成本,這些組合拳可以降低投機買家的入市熱情。

前后腳的時間,1月27日,杭州發布《關于進一步加強房地產市場調控的通知》,調控加碼打擊“打新熱”。落戶未滿5年限購套數從2套降為1套,且房子贈與他人需滿3年后才有購房資格;在限售方面,中簽率低于10%的樓盤,產證滿5年才可出售。

多個城市對樓市祭出的調控措施,除了上述這些“打補丁”式的政策升級,實質性的調控大招也逐漸浮出水面。

資金嚴格監管,以摁住樓市“虛火”

在住房金融端,1月29日,上海銀保監局發布《關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》,要求銀行嚴格審核首付款資金來源和償債能力,對上海轄內商業銀行就差別化住房信貸政策執行、住房信貸管理等工作提出要求。

1月30日,北京銀保監局發布信息,要求銀行對2020年下半年以來新發放的個人消費貸款和個人經營性貸款合規性開展全面自查。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,“北京此次檢查,充分體現了金融監管部門繼續落實‘房住不炒’政策的導向,有很強的信號意義。結合此前上海發布的房貸新政,可以認為,近期房地產調控很重要的一個工作就是嚴查資金違規流入房地產的現象。這也意味著銀行系統和房管系統將更有力地打出‘組合拳’,這有助于穩定市場預期。”

一線城市對嚴查樓市資金的風潮也刮向更多城市。2月3日,杭州市住房保障和房產管理局下發通知,聯合浙江銀保監局等部門嚴打違規凍資行為。要求相關金融機構規范管理,確保凍資賬戶必須為購房家庭成員名下賬戶。“如發現存在不規范凍資行為的,企業將取消其搖號資格。”

廣州則更為直接,繼廣州住建局嚴厲發聲打擊哄抬房價等違法行為后,廣州四大行房貸利率1月27日全線漲價,廣州首套和二套房貸利率分別上調至5.2%和5.4%。

房貸利率和首付比例一直是遏制樓市的關鍵。對于廣州從房貸入手調控的主要原因,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,去年廣州房貸投放量大,樓市熱度高,近期收緊房貸就是從額度、利率等方面給當地樓市降溫。

“資金是此輪各地樓市調控的重中之重。”中原地產首席分析師張大偉表示,本輪多城市升級調控,有利于抑制當下熱點城市“虛火”,避免市場短期失控,“各地后續還應繼續針對資金無序進入房地產進行約束,加強政策落地力度”。

樓市被潑“冷水”,會降溫嗎?

據不完全統計,2021年以來各地出臺房地產調控政策已經累計達60余次。具體而言,2月上旬各地房地產調控超過20次,1月累計發布房地產調控政策超過40次。

張大偉說,“過熱”的樓市表現是此輪密集調控的市場原因。

“整個樓市的確出現了一輪比較典型的上漲,而且上漲主要出現在局部區域,以一二線城市為熱點,特別是國家統計局公布的2020年12月房價數據中,能夠看到上海和深圳等出現了比之前明顯漲幅放快的現象。”張大偉表示。

熱點城市樓市持續明顯的升溫,就連剛剛過去的春節,“就地過年”背景下,一些熱點城市在這一往常的樓市成交淡季迎來了開門紅。據中原地產研究中心不完全統計,正月初三(2月14日)以后,北京每天都有超過100套二手房成交,與往年相比,今年春節樓市活躍度明顯提高。

不過,雖然一些城市樓市春節相比往年同期表現出“淡季不淡”,但業內普遍認為,調控政策潑了“冷水”后,1月份多地調控收緊政策的實際效果,已經在市場得到體現。

“近期調控政策主要著力于去除房地產市場投機的土壤,通過‘打補丁’等多種方式穩定市場價格預期,保障無房戶的自住需求,精準打擊投機性需求。” 張波表示,一線城市的樓市熱度出現降溫,尤其是部分前期炒作嚴重的板塊已經出現明顯價格回調,二線熱點城市則受春節假期影響明顯,交易量出現一定下滑。

“2021年房地產市場政策主要以打擊炒房為主,清理炒房渠道。”貝殼研究院高級分析師潘浩也表示,春節期間,各城市調控效果明顯,從貝殼新房帶看認購指數看,上海、深圳、杭州等城市在春節期間新房項目帶看、認購指數回落至2020年春節期間同等水平。

“可見調控后,市場出現觀望情緒,市場熱度有所回落。”潘浩表示,而春節后的樓市走向會如何,仍有待觀察。

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